Não obstante a antiga Lei de Luvas não esteja mais em vigor desde o advento da Lei do Inquilinato, ainda observo no mercado imobiliário ser comum a venda de “pontos comerciais” envolvendo os mais variados segmentos comerciais, sejam bares, lanchonetes, pequenos restaurantes, padarias entre outros, quer pelo destaque, localização ou popularidade do estabelecimento que possui significativa capacidade de atrair freguesia, originando assim o ponto comercial. No entanto, a venda do ponto comercial diretamente entre locatário e terceiro requer a adoção de inúmeros cuidados para resguardar o adquirente a utilização pacífica da atividade comercial pretendida.
Isto porque, na maioria das vezes, o imóvel objeto da venda do ponto comercial é locado, e o locador ou proprietário do imóvel não é consultado acerca da transferência da locação, comportamento este incorreto, que acaba por gerar conflitos entre as partes, pois não anuindo o locador com os termos do negócio, o adquirente ficará na dependência da vontade do locador ou proprietário da manutenção ou não da locação e respectivo contrato com o adquirente, surgindo então a figura da sublocação não consentida, condição vedada por lei.
E neste sentido, não consentindo o locador com a transferência, as partes se veem obrigadas, muitas vezes, a bater às portas do Poder Judiciário, a fim de resolver o impasse ante as infringências à legislação do inquilinato, que expressamente proíbe a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel sem o consentimento expresso do locador, cuja circunstância comumente se constata nos casos de venda de ponto comercial.
Também, antes de comprar o ponto comercial, deve o adquirente tomar medidas porquanto da analise do contrato de locação firmado pelo locatário, pois não basta apenas a anuência do locador em relação a sublocação, mas também a verificação do prazo para o término do respectivo contrato, pois estando o mesmo vigendo por período indeterminado ou prestes a vencer, o locador, mesmo que anuindo com o ato, poderá à qualquer momento retomar o imóvel mediante simples denuncia vazia.
E neste contexto é que, perante as disposições da Lei do Inquilinato, a única proteção legal a amparar o ponto comercial num contrato de locação desta natureza, está disposta no artigo 51, que prevê o direito a ação renovatória da locação, uma vez preenchidos os requisitos legais assim especificados:
“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”
No entanto, tal direito deverá ser exercido dentro do prazo legal positivado no § 5º, do artigo 51 da citada norma, que segue:
“§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”
Caso não observada às regras aplicáveis à renovação de contratos de locação comercial, o adquirente será obrigado a entrar em composição com o proprietário do imóvel, sob pena de perda do ponto comercial, em cujo momento, diga-se, estará em grande desvantagem, já que o locador poderá impor exigências além da normalidade para renovação da locação.
Vale destacar que, em caso de perda do ponto comercial através de ação de despejo por denúncia vazia, em regra, o comerciante não terá direito a nenhuma indenização, seja pelo ponto, seja por possíveis melhorias que tenha feito no imóvel para adaptá-lo a sua destinação comercial, o que resulta em grandes prejuízos financeiros.
Assim, fundamental que seja observado o que manda à norma aplicável, garantindo a continuidade do ponto comercial, para evitar prejuízos pela sua inobservância, e aqui, oriento o comerciante em tal ato sempre estar acompanhado por um advogado que o auxiliará na elaboração do contrato, observando um período mínimo de cinco anos, bem ainda o alertará do prazo para ingresso da ação renovatória, cujo comportamento por certa trará ao comerciante meios para garantir os seus direitos, usufruindo do sucesso de sua atividade comercial com segurança e tranquilidade.
* José do Carmo Badaró – Advogado Especialista em Direito Imobiliário
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